Рекомендации по разработке документации стадии ОПР

Начало работы

1. Начало работы — момент получения исходной информации от заказчика по площадке: адрес, кадастровый номер, желаемый функционал размещаемого объекта;
2. Окончание работ — выпуск альбома архитектурной концепции, который является основой для разработки стадии П.
3. Процесс разработки ОПР сведен в шаблонную карточку

Основные этапы разработки архитектурной концепции

1. Предпроектные подготовительные работы и подготовка ТЗ на проектирование

Основные задачи на данном этапе:

• сбор исходных данных (вопрос в зоне ответственности заказчика);
• получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), в том числе условий подключения к инженерным сетям (вопрос в зоне ответственности заказчика);
• постановка задач для разработчиков документации;
• установление основных параметров проектируемого объекта;
• определение необходимых работ по проектированию.

2. Комплексный анализ территории – предпроектные исследования

Основные задачи на данном этапе:

• систематизация исходных данных и выполнение инженерных изысканий для разработки проектной документации (вопрос в зоне ответственности заказчика)
• Предпроектные исследования.

3. Разработка архитектурной концепции и ее согласование.

Основные задачи на данном этапе: разработка принципиальных проектных решений, отвечающих задачам, отраженным в задании на проектирование, а именно:

• уточнение требований нормативной документации
• составление ТЗ
• разработка планировочных решений
• разработка фасадных решений
• подготовка альбома концепции ОПР для согласования с заказчиком (при необходимости согласование альбома АГО);

Предпроектные подготовительные работы

Для начала работ требуется собрать комплект исходных данных, в состав которых входят:

• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), включая технические условия (ТУ) подключения (технического присоединения) к инженерным сетям (предоставляется заказчиком);
• координаты участка, выписка из РГИС
• технический отчет о выполненных инженерных изысканиях, некоторое из них могут быть заказаны на этапе разработки проектной документации (предоставляется заказчиком);
• техническое обследование несущих и ограждающих конструкций здания (в случае разработки объекта реконструкции)
• отчет о результатах предпроектных исследований

Подробный список исходных данных сведен в документ

\\DSCLOUD\00_Processes_manager\08_Перечень ИРД\Перечень ИРД.xlsx

Ответственный за запрос исходных от заказчика PM.

Для ориентации: какие именно ИД нужны на стадии ОПР – выделен столбец в данной таблице

Подготовка ТЗ на проектирование

Задание на проектирование может разрабатываться на полный комплекс проектных работ или на отдельные его этапы (ОПР – ПД – РД, данное деление возможно в случае, когда разные этапы выполняют подрядчики под контролем генпроектировщика).

ТЗ разрабатывается на основании ГПЗУ, содержащего необходимую для проектирования информацию о земельном участке, ограничениях, параметрах и требованиях, связанных с размещением на нем объектов капитального строительства. состав ГПЗУ установлен в ст. 57.3 ГрК РФ. ГПЗУ представляет собой консолидированную выписку в отношении конкретного земельного участка из следующих источников:

— генерального плана поселения, городского округа, схем территориального планирования;

— правил землепользования и застройки;

— нормативов градостроительного проектирования;

— документации по планировке территории;

— государственного кадастра недвижимости;

— федеральной государственной информационной системы территориального планирования;

— информационной системы обеспечения градостроительной деятельности;

Результатом разработки ТЗ является документ, четко определяющий параметры проектируемого объекта и требования, на основе которых ведутся проектные работы. Качество разработки задания на проектирование определяет возможность заказчика требовать при приемке проектных работ их соответствия его представлению об объекте.

Комплексный анализ территории

Комплексный анализ включает в себя инженерные изыскания и предпроектные исследования в объеме, необходимом для проектирования объекта капитального строительства и оценки экономического эффекта от его реализации.

Инженерные изыскания

К инженерным изысканиям относятся:

• — инженерно-геодезические;
• — инженерно-экологические;
• — инженерно-геологические;
• — инженерно-гидрологические;
• — инженерно-геотехнические изыскания.
  • Также можно выделить специальные виды изысканий:
• — геотехнические исследования;
• — обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений (при реконструкции)

Инженерные изыскания выполняются специализированными организациями. На основании проведённых изысканий составляется технический отчет, передаваемый разработчику проекта.

Предпроектные исследования

Разработка оптимальных решений для отдельных проектов также требуется сбора и анализа социологических, историко-культурных, экономических и других сведений, которые могут быть недостаточно подробно рассмотрены в ходе подготовки документов территориального планирования, документации по планировке территории.

Необходимость предпроектных исследований определяется заказчиком. Он заказывает такие исследования профильным организациям, которые выполняют их на основании подготовленного застройщиком задания, либо проводит их собственными силами.

В состав предпроектных исследований могут входить:

• градостроительный анализ (проводится на основании местных градостроительных норм региона (ПЗЗ, генплана) и СП 42.13330 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений);

Для получения и автоматизации сбора данных и расчетов пользоваться EXCEL-шаблоном:

\\DSCLOUD\00_Processes_bim\01_Шаблоны\Шаблоны ГП\_ШАБЛОН ПРОЕКТА\00_ИРД\АНАЛИЗ

• историко-культурные исследования (опционально);
• антропологические и социологические исследования (опционально);
• экологические исследования (опционально);
• транспортные исследования (опционально);
• экономические исследования (опционально);
• маркетинговый анализ (опционально);
• иные исследования, необходимые для обоснования проектных решений.

На основании проведённых исследований составляются:

— аналитическая справка по градостроительной ситуации на участке с обозначением основных ограничений и существующих рисков:

• Наименование зоны, согласно градостроительному регламенту
• Наименование зоны охраны культурного наследия, согласно градостроительному регламенту
• Наименование зоны охраны природных объектов
• Виды разрешенного использования в проекте
• Наличие водоохранной зоны
• Наличие зон подлетов аэропортов
• Санитарно-защитные зоны, попадающие на участок
• Охранные зоны, попадающие на участок
• Инженерные сети, подлежащие демонтажу
• Инженерные сети подлежащие выносу
• Зеленые насаждения, подлежащие вырубке
• Объекты капитального строительства подлежащие демонтажу
• Объекты капитального строительства подлежащие реконструкции, восстановлению
• Минимальные отступы от границ участка
• Максимально допустимая высота здания
• Максимально допустимая этажность
• Максимально допустимая площадь здания, площадь застройки
• Общая площадь здания
• Общая площадь квартир (апартаментов)
• Общая продаваемая площадь
• Коэффициент использования территории
• Максимальная высота здания, принятая по проекту
• Максимальная этажность здания, принятая по проекту
• Потребность в местах в ДОУ, в т.ч. площади участка для ДОУ
• Потребность в местах в школе, , в т.ч. площади участка для Д школы
• Анализ требуемого нормативного и проектного озеленения
• Анализ требуемого нормативного и проектного количества мест хранения индивидуального автотранспорта

— технико-экономический отчет с указанием возможных показателей по площади застройки участка, общей площади размещенных зданий, площади квартир, площади коммерческих помещений. И требуемые площади по показателям озеленения, потребности в соц. Объектах, потребности в машино-местах и вело- парковках, требуемые площади детских/спортивных/иных площадках;

— формируется задание в виде выделения зон на земельном участке, возможных под застройку с учетом всех ограничений, и обозначением зон различного высотного регламента. Формируется эскиз генерального плана в двух вариантах.

Для подготовки графической части пользоваться шаблоном

Разработка архитектурной концепции и ее согласование

Анализ нормативно-технической документации, формирование актуальной подборки ссылок из НТД по объекту, в зависимости от его функционального назначения.

Перед началом детальной проработки архитектурных решений необходимо перепроверить требования нормативно-технической документации (далее НТД) актуальных на момент проектирования в соответствии с его функциональным назначением, и предельными параметрами.

Важно: Работа с нормативной документации осуществляется с применением комплекса «ТехЭксперт» (или его аналога) с использованием только актуальных, действующих норм, стандартов и правил

Основные нормативные документы, на которые нужно обратить внимание при формировании подборки норм:

• Общие документы (пожарные нормы)
• Общие нормы (ОДИ)
• Общие нормы (Проектирование)
• Общие нормы (Паркинг)

Для проверки нормативов по Жилым зданиям возможно пользоваться выписками из нормативной документации в гугл-документе,

а также чек-листами по жилью.

Общие чек-листы проверок по ОПР включены в шаблоны задач в битриксе.

Разработка технического задания

На основании рассмотрения эскиза заказчиком разрабатывается техническое задание.

ТЗ необходимо структурировать таким образом, чтобы были выделены требования на различных стадиях проектирования (ОПР – ПД – РД), уточнение задания на стадиях ПД и РД возможно после согласования ОПР, (данные вопрос необходимо согласовать с заказчиком).

В ТЗ на стадии ОПР важно определить технические и продуктовые требования, изменения которых на поздних этапах повлечет значительные изменения проработанных решений:

• Технические решения:
  • Конструктивная схема
  • Основные требования по инженерным системам (особенно ОВ)
  • Высота этажей
  • Расположение встроенно-пристроенных и/или отдельно-стоящих паркингов
  • Решения по наличию технических этажей и режимов их использования

• Продуктовые решения
  • дополнительные требования к площадкам и ландшафтному дизайну
  • Дополнительные (сверх нормативных) продуктовые требования к зонам и площадкам на участке
  • требования по сбору мусора
  • требования по решению первых этажей, входных групп
  • требования к вертикальным коммуникациям, сверх нормативных
  • требования к габаритам МОП, сверх нормативных
  • требования по эргономике и габаритам квартир: жилых комнат, кухонь, кухонь столовых, требования по зонированию, требования по количеству санузлов, количеству стояков в квартирах в зависимости от их метража и т.п.
  • требования и ограничения по применяемым фасадным материалам
• Определить какими нормами руководствоваться при двойственности норм (например, в случае, когда вышли новые действующие нормы и старые при этом не отменили)
• Определить требования к BIM на стадиях проектирования: предлагаем наши стандарты или считываем запрос заказчика
• По согласованию с Заказчиком для обоснования отступления от норм могут разрабатываются специальные технические условия (СТУ). На основании подборки норм и анализа проектных решений (концепции) принимается решение о необходимости разработки, и если решение положительное — формируется перечень всех норм, отступление от которых решается в СТУ.

Посадки здания. Оформление альбома концепции ГП

На основании согласованного ДТЗ и анализа НТД производится актуализация посадки здания (зданий) с проверкой на требования предельных параметров разрешенного строительства, проверкой на соблюдение санитарно-защитных разрывов, проверкой пожарных норм.

Производится актуализация укрупненных расчетов по парковкам, озеленению, площадкам.

Важно: на данном этапе определить возможность снижения требований по машиноместам (размещение машиномест за пределами участка, на территории квартала). Определиться с требования по размещению машиномест для МГН.

На обновлённой схеме генерального плана учитываются дополнительные продуктовые требования (например: требования по машиноместам сверх нормативных, концепция двора без машин, концепция хранения и вывоза мусора, требования к площадкам для спорта и отдыха сверх нормативных и т.п.)

При разработке на данном этапе производится укрупнённый анализ инсоляции. На возможное затенение проверяется окружающая застройка. Выделяются зоны самозатенения на проектируемых зданиях.

Примерное содержание альбома концепции ГП

Исследовательская часть

• Аннотация к концепции с мудбордом (мудборд опционально)
• Историческая справка-анализ (опционально)
• Ситуационный план/схема (на уровне города, района, квартала)
• Анализ по форме (ТЭПы)
• Аналитическая схема транспортных путей
• Аналитическая схема пешеходных путей
• Аналитическая схема точек притяжения, инфраструктуры
• Аналитическая схема ограничений (СЗЗ, Охр. зон, подтопления и т.д.)
• Схема сноса зеленых насаждений (Опционально)
• Аналитическая схема инж. сетей
• Мудборд отдельно (Опционально)

Концепция генерального плана

• Генплан территории (Обязательно с ТЭПами)
• Схема зонирования
• Схема пешеходного движения
• Схема движения транспорта
• Схема пожарных проездов (Опционально, при сложной и неочевидной системе проездов)
• Схема велодорожек (опционально)

Концепция ландшафтного дизайна

• Схема покрытий
• Схема озеленения
• Ведомость озеленения с указанием высоты, кондиции, календарем цветения, количества и т.д.
• Схема расстановки МАФ.
• Ведомость МАФ с указанием Артикула, Фирмы, Цен, Количества
• Схема декоративного освещения
• Визуализации3D видео облёт (опционально)

Требования к графическому оформлению:

• Граница проектирования должна четко читаться
• Планировка архитектуры должна быть показана (в монохроме).
• Стены залиты.
• Должна читаться увязка архитектуры и ландшафта
• Озеленение должно условно читаться по породам и не перекрывать генплан
• МАФы должны читаться, включая зоны безопасности
• Покрытия должны четко различаться

Разработка основных объемно-планировочных блоков

На основании анализа НТД определяются

• требуемое деление на пожарные отсеки и предельные параметры по их площади
• необходимое количество лестнично-лифтовых узлов, количество лифтов, необходимость спуска лифтов в подвал, необходимость устройства лифтов для пожарных подразделений
• тип Лестниц,
• типы тамбуров
• дополнительные вертикальные и горизонтальные коммуникации в здании
• предельные требования по геометрическим параметрам путей эвакуации
• требования по размещению и эвакуации МГН
• требования по размещению в здании систем ДУ

Первоначальные решения по конструктивным решениям принимаются на основании Рекомендаций по созданию несущих элементов каркасов зданий, а также Анализа конструктивных решений для смежников.

Проводятся консультации с разработчиками КР, определяются:

• Предельные параметры конструктивной схемы здания, которые будут являться ограничениями при разработке планировочных решений
• При разработке планировочных решений необходимо руководствоваться Рекомендациями по созданию несущих элементов каркасов зданий

На данном этапе организовывается взаимодействие с со специалистами по пожарной безопасности на консультационной основе

Со специалистами ИОС и Технологами (если в здании предполагается сложная технологическая функция – ресторан, бассейн и т.п.) совместное проектирование

По результатам совместной разработки АР КР и ИОС, определяются:

• Перечень и приблизительные габариты требуемых транзитных шахт для размещения инженерных сетей
• Система вентиляции квартир, требуемые сечения вентблоков
• Прорабатываются инженерные помещения. Это важно, т.к. они влияют на точки входа. И очень важно на этом этапе правильно «выпустить» сети. Например, чтобы выпуски с колодцами потом не попадали на главный вход или иные ландшафтные элементы
• Перед разработкой модели ОПР_АР задаемся шагом вертикальных несущих конструкций.
• Архитекторы в процессе разработки модели следят за соосностью расположения вертикальных несущих конструкций и осуществляют контроль превышения размера пролетов между вертикальными конструкциями, который был определен на старте создания модели.

Процесс взаимодействия АР и КР в BIM описан в инструкции.

В соответствии с продуктовыми требованиями ДТЗ разрабатываются методические указания по минимальным параметрам комнат, санузлов, подсобных помещений и транзитных зон с учётом возможной расстановке мебели и определении зон по эргономике.

Методические указания для проектирования квартир комфорт— и бизнес-класса

Планировочные решения

Разработка проводится в несколько этапов:

1 этап – разработка плана зонирования типового этажа с первичным анализом удовлетворения требованиям квартирографии (данные требования как правило приходят в составе ТЗ на проектирование). На основании анализ делается вывод по необходимости разработки нетиповых этажей для выхода на требуемые показатели

2 этап – разработка плана зонирования нетиповых этажей. Проверка на соответствие требуемых ТЭПов техническому заданию.

Процесс разработки АР модели в BIM ведется на архитектурном шаблоне в соответствии с инструкцией с разделом Разработка модели на стадии ОПР

3 этап – детальная разработка планировочных решений всех этажей в соответствии с ДТЗ. С отслеживанием соблюдения норм инсоляции, санитарных требований и пожарных норм.

4 этап – разработка планов первых этажей и подземного паркинга: планировочные решения входных групп, зонирование встроенных помещений. При размещении в здании встроенного паркинга, есть большая вероятность того, что габариты машино-мест и проезды потребуют пересмотра конструктивной схемы.

5 этап – сбор детальной таблицы с технико-экономическими показателями, подсчет контрольных коэффициентов по проекту.

В результате данного этапа формируется альбом с планировочными решениями всех этажей здания посекционно для согласования с заказчиком.

Фасадные решения

Разработка фасадных решений начинается после утверждения альбома планировок (в некоторых случаях разработка может производится параллельно).

1 этап – сбор референсов, составление мудборда. Возможно, работы на данном этапе согласовать с заказчиком – необходимость уточняется на каждом проекте индивидуально.

2 этап – поднятие модели «в массе», расположение основных элементов – окон, дверей, балконов, парапетов, витражей. Выбор основных ракурсов визуализаций

3 этап – разработка нескольких вариантов форэскизов. Выбор основного варианта для дальнейшей проработки.

4 этап – детальная проработка основного варианта. Детализация входных групп, уточнения расстекловки окон и витражей, детализация ограждений, расстановка деталей (козырьки, наружное освещение, декоративные ламели, оформление размещения кондиционеров и пр.)  Подбор основных материалов. Подбор цветовых решений и текстур.

5 этап — увязка планировочных решений и фасадов. Конечная увязка происходит по согласованным планировочным решениям в случае, если согласование выполнено в два последовательных этапа — согласование планов и согласование фасадов. В случае одновременного согласования фасадов и планов — по планировкам, предоставляемым на согласовании совместно с фасадами. Проверка фасадов концепции на соответствие НТД (расстояния между проемами по вертикали и горизонтали, требования по огнестойкости наружных стен.

6 этап – подсчет основных экономических показателей: основных фасадных материалов по типам, площадей окон, теплых и холодных витражей.

7 этап – рендер и постобработка. Визуализация фасадов с фотофиксацией с ближних точек, согласованных с заказчиком (мин. 3 рендера). Визуализации: 3 точки с высоты человеческого роста, охватывающие входные группы, внутренний двор, внешний фасад здания, въезд в паркинг, выступы фасада, обязательно отражение реального решения кровли, конструкций, местоположение жилой части зданий и коммерции, максимальное отражение окружающей среды. Опционально – точка с высоты птичьего полета.

Качество выдаваемых изображений должно соответствовать внутреннему стандарту:

8 этап — Оформление фасадов с размещением информационных конструкций и навесного оборудования (м 1:200) с высотными отметками, с указанием материалов и цветов по RAL или другой применимой палитре. Фрагменты фасада (м 1:20) с обозначением фасадных конструкций и применяемых отделочных материалов. Развертки по прилегающим улицам со встроенными фасадами объекта (м 1:500 или другой по необходимости). Оформление схемы разрезов с указанием высотных отметок (м 1:200).

Согласование архитектурной концепции ОПР

На сегодняшний день, установленный нормативами РФ процесс архитектурно-строительного проектирования не регламентирует разработку архитектурных концепций. Однако застройщиками проводится подготовка предварительной проектной документации, отражающей основные технико-экономические, функциональные и эстетические параметры будущих объектов, для оценки обоснованности возможных проектных решений на ранних стадиях планирования.

Также в некоторых случаях документация с архитектурной концепцией предоставляется на согласование архитектурно-градостроительного облика объекта, что позволяет государственным органам субъектов РФ и муниципальным органам контролировать целостность архитектурного облика городов на основании принятых в субъектах РФ правовых актов. Подобные процедуры применяются в отдельных регионах. При этом состав и содержание требуемых для них проектных документов определяются отдельно в каждом субъекте РФ или муниципальном образовании, поскольку эскизный проект не введен в общий, определенный федеральным законом процесс архитектурно-строительного проектирования.

Архитектурная концепция, наглядно демонстрирующий замысел будущего объекта позволяет до начала полномасштабного архитектурно-строительного проектирования:

— местным или региональным органам власти — проконтролировать и зафиксировать основные градостроительные, технико-экономические, объемно-планировочные, функциональные, эстетические характеристики объекта капитального строительства;

— застройщику — оценить предстоящие расходы на проектирование и строительство, потенциальный коммерческий эффект от реализации проекта.

— местному бизнесу — заблаговременно получать информацию о появлении новых коммерческих площадей и новых сообществ потребителей.

Приблизительный состав альбома концепции ОПР

Альбом концепции ОПР оформляется в виде альбома формата А3, содержащего основные архитектурно-планировочные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения проектируемого объекта в текстовой и графической форме. При необходимости, альбом дополняется демонстрационными материалами, необходимыми для публичных и экспертных рассмотрений проекта: презентациями, планшетами, макетами, образцами отделочных материалов и т. д.

Информация по составу — см. ссылку

При подготовке альбома для согласования с исполнительными органами государственной власти необходимо руководствоваться нормативными правовыми актами исполнительных органов государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации.